随着胖东来逐渐自持物业，曾依赖其流量暴涨租金的业主们正在面临十年前过度贪婪的代价。新乡大胖店退出后，该店的年租金从2400万元骤降至400万元，许昌生活广场店的部分业主也因抬高租金而遭遇失利。这一系列事件加上胖东来65亿全自持的梦之城项目进展，重塑了许昌和新乡地区的租金规则：依赖胖东来的超额租金溢价正被系统化剔除。然而，这并不是传言中的“商圈崩盘”，真正受损的主要是那些试图通过胖东来的成功直接提高租金的小业主。大多数正常运营的商业物业持有者和合作商户并未受到重大影响。

从产权业主的角度来看，受损最严重的仅是那些试图在胖东来建立起商业圈后，通过不合理涨价来获取盈利的个别业主。例如，新乡大胖店的业主在2015年将年租金从800万元直接提高至2400万元，胖东来因此终止了合作，后续的大商集团也因经营不善于2020年撤离，导致整栋楼空置，年租金跌至400万元，业主累计损失高达2000万元。而许昌生活广场部分抬价业主试图复制这种错误，成立于2015年的租约中，因分散签约而让少数业主有了抬价的机会，这些业主的溢价现已完全落空。

周边商业物业业主所面临的影响虽不及个别业主剧烈，但依旧显著。过去几年，许昌和新乡核心商圈内靠近胖东来的店铺享受了明显的高额租金，这一现象是因为胖东来带来的客流量。但如今，这种租金逻辑正面临动摇。据数据显示，全国81.5%的重要商业街租金同比下滑，以往由胖东来流量支撑的租金溢价正在回落至更合理的水平。虽然市场上流传“核心商圈租金全面腰斩”的说法，但实际情况并非如此，这只是个别物业的崩塌，并不能代表整个市场走势。 球友会

对于非胖东来系的竞争者来说，当前的问题不仅仅在于租金降低，而是客流正在不断流失。2026年前八个月，胖东来在新乡地区的超市销售额几乎是许昌地区的两倍，且持续增长，给同类商家带来压力，使其不得不调整招商租金以留住商户。

胖东来的自持物业战略并非是情绪化的反应，而是经过深思熟虑的战略决策。2026年5月，胖东来启动了总投资65亿元的梦之城项目，完全由其自有资金来支持，显示出其稳健的财务状况和市场定价权的增强。这个新项目的建成将进一步巩固胖东来的市场地位，改变商业地产的格局。